«Εκτόξευση» ενοικίων στα νεόδμητα γραφεία- «Χρυσάφι» τα παλιά και ανακαινισμένα
Γραφεία με ενοίκιο 35 ευρώ ανά τετραγωνικό; Κι όμως. Η «δίψα» για σύγχρονες εγκαταστάσεις, με υψηλό δείκτη ενεργειακής απόδοσης άρα και χαμηλότερο λειτουργικό κόστος, σε συνδυασμό με τη σχεδόν μηδενική προσφορά τέτοιων χώρων, έχει προκαλέσει ντελίριο τιμών και μάλιστα ανεξαρτήτως τοποθεσίας.
Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της Geoaxis στις περιοχές του Συντάγματος, της Λ. Κηφισίας, της Λ. Μεσογείων, της Λ. Συγγρού, του Κολωνακίου, της Λ. Βουλιαγμένης, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες:
- Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν μέχρι και 35 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%.
- Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 20 - 25 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7%.
- Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
Με δεδομένο ότι τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος είναι ενδεικτικές οι τιμές ανά περιοχή.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης: Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18 ευρώ/τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 13,90 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 10,9 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,44 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης: Την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 16,9 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 14,98 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,03 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 10,96 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού και η Λ. Μεσογείων με 9,00 ευρώ/τμ/μήνα.
Από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται, μάλιστα, πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 71% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 74% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2016! Όσον αφορά στα αυτοτελή κτίρια, οι αυξήσεις διαμορφώνονται σε 56% και 61% αντιστοίχως.
Οι τάσεις
Η γενική εικόνα, όπως διαμορφώνεται τα τελευταία χρόνια, είναι η εξής:
- Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς
- Συνεχιζόμενη ανάκαμψης αξιών Βορείων Προαστείων (Μαρούσι-Κηφισιά)
- Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια (Noval, PwC,ΤΕΕ, αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια
- Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων
- Αυξανόμενος αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή
- Σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις
- Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις
- Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις
- Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό.
Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.