Νέα ευρωπαϊκή οδηγία για πράσινα ακίνητα -Οδηγεί σε ενεργειακές αναβαθμίσεις σε παλιά σπίτια και «καθαρά» νεόδμητα

Πρακτικά, το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Όταν ακόμα και οι δείκτες της ΕΛΣΤΑΤ καταγράφουν αύξηση 4,3% στα ενοίκια, γίνεται αντιληπτό ποιο είναι το «βάρος» που καλούνται να σηκώσουν τα νοικοκυριά αλλά και πόσο δύσκολο είναι για τους νέους να ανοίξουν τα δικά τους «φτερά». Για τις αιτίες του «ράλι» έχουν χυθεί τόνοι μελάνης και η συνισταμένη είναι ότι το υφιστάμενο stock κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει τη ζήτηση.

Έρευνες και μελέτες ανεβάζουν σε περίπου 200.000 κατοικίες το «χάσμα» προσφοράς- ζήτησης, ενώ περί τα 600.000 είναι τα «κλειστά» ακίνητα. Πέρα από αυτές τις στρεβλώσεις της εγχώριας αγοράς, αναδύεται, όμως, ένας ακόμα κίνδυνος εκτόξευσης τιμών κι ενοικίων: οι υποχρεώσεις της «πράσινης» μετάβασης.

Η Οδηγία 

Μόλις πριν από λίγες ημέρες εγκρίθηκε από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο η νέα αναθεωρημένη Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD). Σκοπός της νέας Οδηγίας είναι η μείωση των εκπομπών ρύπων και της χρήσης ενέργειας σε κτίρια σε ολόκληρη την ΕΕ, από τα σπίτια και τους χώρους εργασίας έως τα σχολεία, τα νοσοκομεία και άλλα δημόσια κτίρια.  

Ειδικά όσον αφορά στα οικιστικά κτίρια, κάθε κράτος- μέλος θα πρέπει να υιοθετήσει μέτρα για τη μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας κατά 16 % έως το 2030 και κατά 20-22 % έως το 2035. Τα εν λόγω εθνικά μέτρα θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι τουλάχιστον το 55% της μείωσης της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας επιτυγχάνεται μέσω της ανακαίνισης των κτιρίων με τις χειρότερες επιδόσεις. 

Κι αν για τα νεόδμητα τα πράγματα είναι λίγο ως πολύ σαφή- υψηλότερες ενεργειακές προδιαγραφές- με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές αγοράς και εκμίσθωσης τους, παραμένουν μάλλον “θολά” όσον αφορά στα υφιστάμενα κτίρια, που αποτελούν τη συντριπτική πλειοψηφία στη χώρα μας.

Σύμφωνα με την επίμαχη Οδηγία, τα παλιά ακίνητα δεν εξαιρούνται από τις νέες ενεργειακές προδιαγραφές κι αυτό σημαίνει ένα πράγμα: ανακαινίσεις.

Επί του παρόντος, στην Οδηγία υπάρχει μόνο η γενική πρόβλεψη “τα κράτη- μέλη να συμπεριλάβουν επισκόπηση των εθνικών πολιτικών και μέτρων για την ενδυνάμωση και την προστασία των ευάλωτων νοικοκυριών, την άμβλυνση της ενεργειακής φτώχειας και τη διασφάλιση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης”.  

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, θα διατεθούν περισσότερα από 100 δισ. ευρώ από τη χρηματοδότηση της ΕΕ για τη στήριξη ανακαινίσεων μεταξύ 2023 και 2030, ωστόσο παραμένει αδιευκρίνιστο το πώς και πολύ περισσότερο τα κριτήρια αυτών των χρηματοδοτήσεων.  

Χαρακτηριστικό είναι ότι σταδιακά οι λέβητες ορυκτών καυσίμων θα καταργηθούν, ενώ ως πρώτο βήμα δεν θα πρέπει να παρέχονται από το 2025, χρηματοδοτικά κίνητρα για την εγκατάσταση αυτόνομων λεβήτων που λειτουργούν με ορυκτά καύσιμα, εξαιρουμένων εκείνων που έχουν επιλεγεί για επένδυση πριν από το 2025 στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης.  

Το «βάρος» του ενοικίου 

Σύμφωνα με έρευνα της Metron Analysis, που παρουσιάστηκε σε ημερίδα του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, το 74% των ενοικιαστών δήλωσε ότι τα τελευταία 2-3 χρόνια έχει βάλει πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη, όντας υποχρεωμένοι να πληρώσουν ακριβότερο ενοίκιο. Το 40% αυτών θεωρεί ότι αυτό το ενοίκιο είναι «φουσκωμένο». Σε κάθε περίπτωση, οι 8 στους 10 δηλώνουν ότι η άνοδος των τιμών στην αγορά και ενοικίαση ακινήτων έχει επιβαρύνει το κόστος ζωής πολύ/αρκετά.

Δύσκολη και η αγορά 

Σε έρευνα της CERVED αναδεικνύεται η άλλη όψη του ίδιου νομίσματος: το πόσο δυσκολεύει η απόκτηση κατοικίας.

Δεν αμφισβητείται ότι από το 2019 καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση τιμών. Από την άλλη, οι τιμές απέχουν 3,4% από τα επίπεδα του 2008, όταν ξεκίνησε η «βουτιά». Το πρόβλημα είναι η άνοδος των εισοδημάτων δεν είναι αντίστοιχη της αύξησης των τιμών, ενώ συν τοις άλλοις η «ψαλίδα» ανοίγει. Είναι ενδεικτικό ότι ενώ η μέση αξία μιας κατοικίας αυξήθηκε πέρσι κατά 16,5%, ο μέσος μισθός ανέβηκε κάτι λιγότερο από 6,5%.

Πρακτικά, το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μια μέση κατοικία (δηλαδή ~60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτούνται εισοδήματα ~8,5 ετών για την αγορά του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους. Σήμερα, για την απόκτηση της ίδιας κατοικίας απαιτούνται περίπου 12 έτη…