Στον ανήφορο οι τιμές των ακινήτων: Σε ποια περιοχή καταγράφονται αυξήσεις 76% την τελευταία 10ετία

Είμαστε κοντά στο κλείσιμο του κύκλου ανόδου των τιμών στα ακίνητα ή οι νέες τάσεις στην αγορά μπορούν να παρατείνουν το ράλι;

Το μόνο σίγουρο είναι ότι ειδικά την τελευταία διετία οι τιμές, όχι μόνο των νεόδμητων αλλά και των παλαιότερων διαμερισμάτων, έχουν πάρει... φωτιά και, όπως προκύπτει από την ετήσια μελέτη της Geoaxis, μιλάμε για αύξηση 43,61% μέσα σε δύο χρόνια!

Οι περιοχές πάνω στις οποίες βασίστηκε η μελέτη είναι αντιπροσωπευτικές του Λεκανοπεδίου ως προς την ομοιογένειά τους, ενώ τα πολλά διαθέσιμα στοιχεία προσφέρονται για συγκρίσεις και ασφαλή συμπεράσματα. Πρόκειται για τον Χολαργό, τους Αμπελόκηπους, το Περιστέρι, το Μαρούσι και το Παλαιό Φάληρο.

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048 ευρώ/τ.μ. από 3.565 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 13,55%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400 ευρώ/τ.μ. από 2.950 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304 ευρώ/τ.μ. από 2.856 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795 ευρώ/τ.μ. από 2.500 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 11,80%) και, τέλος, στο Περιστέρι (2.401ευρώ/τ.μ. από 2.029 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 18,33%).

Και στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των 35 ετών, ο Χολαργός κρατάει τα πρωτεία, αλλά από εκεί και πέρα υπάρχουν διαφοροποιήσεις. Συγκεκριμένα, στα διαμερίσματα μέσης επιφανείας 100 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235 ευρώ/τ.μ. από 1.985 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852 ευρώ/τ.μ. από 1.620 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751 ευρώ/τ.μ. από 1.536 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487 ευρώ/τ.μ. από 1.268 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 17,27%) και, τέλος, στους Αμπελόκηπους (1.457 ευρώ/τ.μ. από 1.313 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 10,97%).

Τα στοιχεία που προκαλούν ακόμα μεγαλύτερο σοκ αφορούν στις συγκρίσεις με το 2014, όταν δηλαδή η κτηματαγορά βίωνε τις χειρότερες ημέρες. Ούτε λίγο ούτε πολύ, φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα!

Η έντονα ανοδική τάση καταγράφεται από το 2019 και η «έκρηξη» γίνεται ειδικά κατά τη φετινή χρονιά. Το ρεκόρ αύξησης έχει το Μαρούσι, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα διαμερίσματα. Είναι ενδεικτικό ότι ένα νεόδμητο το 2014 πωλούνταν προς 1.881 ευρώ/τ.μ., το 2022 πήρε πάνω σχεδόν 1.000 ευρώ και το 2023 έφτασε στα 3.304 ευρώ/τ.μ. Με λίγα λόγια, προκύπτει αύξηση 76% σε αυτή τη δεκαετία!

Σύμφωνα με την έρευνα, τρεις είναι οι βασικές τάσεις στην αγορά που λειτουργούν ως βαρόμετρο των τιμών.

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές, με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.

Η νέα τάση που επέφερε ο Covid είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε πανευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο τη δυνατότητα τηλεργασίας.

Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για μία ή δύο ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι δημιουργεί, αναμφίβολα, την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκην κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ Covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.

Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με τη Eurostat, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17% με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος.

Τι μπορούμε να περιμένουμε σε βάθος 12 μηνών; Σύμφωνα με την Geoaxis, η τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανόν να φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης, εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης στην τιμή των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, τα οποία θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές.

Σε καμία περίπτωση, ωστόσο, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς, ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων, εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.