Όαση για την αγορά ακινήτων τα logistics

Σε μία από τις «οάσεις» της αγοράς ακινήτων εξελίσσονται την τελευταία διετία οι αποθηκευτικοί χώροι/logistics, καθώς συνιστούν μία από τις κατηγορίες, όπου οι αποδόσεις συχνά αγγίζουν διψήφιο ποσοστό, τα ενοίκια ενισχύονται, όπως και οι αξίες και το σημαντικότερο, η ζήτηση παραμένει υψηλότερη της προσφοράς.

Εππλέον, πρόκειται για μια αγορά, η οποία αναπτύσσεται χωρίς την εξάρτηση από την πορεία του τουρισμού, όπως άλλες κατηγορίες ακινήτων, π.χ. τα ξενοδοχειακά ακίνητα, ή τα διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας και ασφαλώς οι πολυτελείς εξοχικές κατοικίες.

Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της Eurobank Property Services για το 2018, οι τιμές ενοικίασης ενός αποθηκευτικού χώρου σύγχρονων προδιαγραφών στην Αττική ξεκινούν πλέον από τα 3,25 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως και ανέρχονται έως 4 ευρώ/τ.μ., ενώ έχουν καταγραφεί και συναλλαγές σε ακόμα υψηλότερο επίπεδο. Η δε τάση είναι ανοδική.

Αντίστοιχα, οι αποδόσεις έχουν αρχίσει πλέον να υποχωρούν, δείγμα του επενδυτικού ενδιαφέροντος, που έχει ενισχύσει τις αξίες. Παραμένουν βέβαια οι υψηλότερες σε σχέση με κάθε άλλη κατηγορία ακινήτου και οι υψηλότερες πανευρωπαϊκά. Ειδικότερα, στην Αττική, ένας μοντέρνος αποθηκευτικός χώρος προσφέρει στον κάτοχό του απόδοση που κυμαίνεται από 9,75% έως 10,25%.

Για λιγότερο ποιοτικά ακίνητα σε πιο απομακρυσμένες τοποθεσίες, το επίπεδο της ετήσιας απόδοσης κινείται μεταξύ 11% και 12%. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, οι αποδόσεις επίσης κινούνται πτωτικά, αν και διαμορφώνονται σε υψηλότερο επίπεδο σε σχέση με την Αττική. Συγκεκριμένα, οι μοντέρνοι χώροι προσφέρουν απόδοση από 10,5% έως 11,25%, ενώ τα παλιότερα ακίνητα προσφέρουν απόδοση της τάξεως του 11,25% έως 12,5%, λόγω του αισθητά χαμηλότερου κόστους τους.

Το σημαντικό στοιχείο σύμφωνα με τους αναλυτές είναι ότι η ζήτηση είναι πλέον σταθερά υψηλότερη της προσφοράς. Το ζήτημα που προκύπτει – κάτι που ισχύει και στην αγορά γραφείων, είναι ότι υπάρχει σημαντική έλλειψη ακινήτων επενδυτικού χαρακτήρα, δηλαδή ακινήτων κατάλληλων για αγορά από θεσμικούς επενδυτές, όπως funds, ή εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ).

Μόλις κατά την διάρκεια του τελευταίου 12μήνου έχουν αρχίσει να καταγράφονται οι πρώτες νέες επενδυτικές κινήσεις για την ανάπτυξη νέων αποθηκευτικών μονάδων. Μάλιστα, όπως είναι αναμενόμενο, τα εν λόγω ακίνητα αγοράζονται από ΑΕΕΑΠ πολύ πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους, ιδίως αν έχει εξασφαλιστεί και ο μισθωτής/χρήστης τους.

Όπως αναφέρει η ανάλυση της Eurobank Property Services, οι προοπτικές της εν λόγω αγοράς ακινήτων είναι μεν θετικές, αλλά αρκετά θα εξαρτηθούν από τα νέα έργα μεγάλης κλίμακας, που είτε υλοποιούνται, είτε βρίσκονται στο στάδιο του σχεδιασμού. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επένδυση στο Θριάσιο Πεδίο.

Παράλληλα, όπως τονίζεται, οι εταιρείες θα συνεχίσουν να αναζητούν υψηλής ποιότητας ακίνητα, για τα οποία είναι διατεθειμένες να πληρώσουν το ανάλογο αντίτιμο για τις προσφερόμενες υπηρεσίες. Στον αντίποδα, τα λιγότερο ποιοτικά ακίνητα, χωρίς ιδιαίτερες προδιαγραφές, αναμένεται να παραμείνουν στην αγορά, αλλά για να απορροφηθούν θα απαιτηθούν πρόσθετα κεφάλαια για την αναβάθμισή τους.

Πάντως, η δημιουργία νέων διαμετακομιστικών κόμβων, όπως εκείνος στο Θριάσιο Πεδίο, ή στο λιμάνι του Πειραιά, θα οδηγήσει στον επαναπροσδιορισμό, ως ένα βαθμό, της ζήτησης και της προσφοράς στο σύνολο της χώρας. Ωστόσο, όπως σημειώνεται, ο διαρκώς αυξανόμενος ρόλος της Ελλάδας, ως κόμβος για την αναδιανομή προϊόντων και αγαθών μεταξύ της Ευρώπης και του υπόλοιπου κόσμου, εκτιμάται ότι θα επιτρέψει την ταυτόχρονη συνύπαρξη πολλών επιμέρους εγκαταστάσεων, καθώς το κέρδος που θα προκύψει για έναν χώρο ή μια τοποθεσία, δεν θα σημαίνει αυτόματα ζημία για κάποια άλλη περιοχή.