Ήρθε η ώρα του πέλεκυ για τις «μαύρες» αγοραπωλησίες ακινήτων

Μετά τον φάκελο των ακινήτων, που άλλαξαν χέρια το 2022 με μετρητά και ελέγχονται εξονυχιστικά για την προέλευση τους, ήρθε η ώρα να περάσουν από “κόσκινο” οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 και μετά, όταν τέθηκε σε ισχύ η πλήρης απαγόρευση των μετρητών.    

Εξαρχής, είχαν διατυπωθεί επιφυλάξεις και προβληματισμοί για τη μεταβατική περίοδο, που προέβλεπε το νέο πλαίσιο, καθώς για προσύμφωνα πριν από την επίμαχη ημερομηνία είχε ανάψει “πράσινο φως” εξόφλησης με μετρητά. Ειδική εγκύκλιος έρχεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο, για το ποιες περιπτώσεις εμπίπτουν σε αυτήν τη “ζώνη” και ποιες είναι στον “αέρα”, με αποτέλεσμα τα σχετικά συμβόλαια να είναι άκυρα, αν έχουν “κλείσει” με μετρητά.    

Το απαγορευτικό   

Η επίμαχη διάταξη όριζε ότι από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 και μετά, καταργείται η χρήση μετρητών ως τρόπος εξόφλησης του τιμήματος και καθίσταται υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, προσυμφώνων και εξοφλητικών πράξεων.   

Με την εγκύκλιο διευκρινίζεται ότι η (ολική ή μερική) καταβολή του τιμήματος, η οποία λαμβάνει χώρα μετά την έναρξη ισχύος της διάταξης, δηλαδή από 11-12-2023 και μετά, γίνεται ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής, έστω και αν αυτή αφορά σε συμβολαιογραφικό έγγραφο που έχει συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος αυτής (δηλαδή πριν από την 11-12-2023).    

Οι κυρώσεις είναι πολύ συγκεκριμένες:  

• Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.   
• στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις παραπάνω υποχρεώσεις τους, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 € και να υπερβαίνει τις 500.000 €, για κάθε παράβαση. 

Το «παράθυρο»    

Υπάρχει εξαίρεση στο απαγορευτικό; Υπάρχει.    

Εξαίρεση από την ανωτέρω απαγόρευση της χρήσης μετρητών προβλέπεται για συμβόλαια που συντάσσονται ΜΕΤΑ την έναρξη ισχύος της διάταξης, ΑΛΛΑ σε εκτέλεση προσυμφώνων, τα οποία είχαν συνταχθεί ΠΡΙΝ από την έναρξη ισχύος της.    

Για προσύμφωνα, δηλαδή, τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την 11-12-2023 και των οποίων το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται μετά την ημερομηνία αυτή, δεν είναι υποχρεωτική η καταβολή του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής. 

Πρακτικά, δεδομένου ότι η απαγόρευση χρήσης μετρητών για την καταβολή του τιμήματος ισχύει από 11-12-2023 και εφεξής, επιτρέπεται και μετά την έναρξη ισχύος του ν. 5073/2023, η σύνταξη πράξης εξόφλησης τιμήματος ή πράξης εξόφλησης τιμήματος με άρση διαλυτικής ή αναβλητικής αίρεσης, στην οποία γίνεται αναφορά σε καταβολή τιμήματος τοις μετρητοίς, εφόσον αφορά τίμημα που καταβλήθηκε είτε βάσει προσύμφωνου είτε βάσει οριστικού συμβολαίου, τα οποία συντάχθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 5073/2023 (δηλαδή πριν από την 11-12-2023) σε χρόνο προγενέστερο της έναρξης ισχύος της ανωτέρω διάταξης.   

Παραδείγματα Α. Την 4η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως την 26η-01-2024. Ειδικότερα, την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4-9-2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το ήμισυ (50%) του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας της 26ης-01-2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή.    

Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26-1-2024. Ακολούθως, την 1η-02-2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.   

Β. Στις 2-11-2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το ήμισυ (50%) του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Την 24η-01-2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24-01-2024.    

Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2-11-2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.   

Γ. Την 20η-09-2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000,00 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000,00 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο (2) δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: α) στις 20-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ και β) στις 31-10-2023 καταβολή ποσού 10.000,00 ευρώ.    

Στις 22-02-2024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.   

Δ. Την 23η-10-2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6-02-2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά.   

Το συμβόλαιο είναι έγκυρο, καθώς εντάσσεται στην εξαίρεση, δηλαδή πρόκειται για συμβόλαιο που συνάφθηκε μετά την 11η-12-2023, ήτοι στις 6-02-2024, σε εκτέλεση προσυμφώνου, το οποίο είχε συνταχθεί πριν από την 11η-12-2023.