Όλες οι νέες ρυθμίσεις για τα ακίνητα

Χωρίς την παραμικρή καθυστέρηση εκδόθηκε από την ΑΑΔΕ η εφαρμοστική εγκύκλιος για όλες τις εκπτώσεις- απαλλαγές, που αφορούν στην κατοχή και στο εισόδημα από ακίνητα, μετά την ψήφιση του σχετικού πολυνομοσχεδίου.

Η έκπτωση

Αναμφίβολα, αυτό που ξεχωρίζει είναι η έκπτωση που προσδοκάται να λειτουργήσει ως κίνητρο για να «πέσουν» στην αγορά χιλιάδες κατοικίες, οι οποίες είτε παραμένουν «κλειστές» εδώ και χρόνια είτε εκμισθώνονται με βραχυχρόνια μίσθωση, με ομολογουμένως υψηλές αποδόσεις αλλά έντονο το στοιχείο της εποχικότητας.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η έκπτωση λειτουργεί ως εξής: για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, ΔΕΝ φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Αναγκαία προϋπόθεση είναι το εισόδημα αυτό να προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025.

Οι προϋποθέσεις για την έκπτωση αυτή προκάλεσαν συζητήσεις και αντιδράσεις εκ μέρους των ιδιοκτητών, καθώς το ζητούμενο ήταν να υπάρχουν όσο το δυνατόν πιο χαλαροί περιορισμοί. Το υπουργείο Οικονομικών υιοθέτησε Σολομώντεια λύση, αφού χαλάρωσε τους χρονικούς περιορισμούς για τα ακίνητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά κράτησε το πιο αυστηρό πλαίσιο για τις «κλειστές» κατοικίες.

Συγκεκριμένα, όπως ορίζει η εγκύκλιος, για να «τρέξει» η 3ετής έκπτωση φόρου, η εν λόγω κατοικία θα πρέπει:

• κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως «κενό» ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
• κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024, έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Συνεπώς, για τα «κενά» ακίνητα απαιτείται να είναι «κλειστά» για μια 3ετία, πριν εκμισθωθούν για τουλάχιστον 3 χρόνια, ενώ για τις κατοικίες που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, αρκεί τέτοια χρήση για 1 έτος.

Αυτό που θα πρέπει να έχουν κατά νου οι ιδιοκτήτες τους είναι ότι αν εντός των 3 ετών το ακίνητο κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται, ενώ αν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων της έκπτωσης φόρου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου.

Ο ΕΝΦΙΑ

Με την ίδια εγκύκλιο ανοίγει ο δρόμος και για την έναρξη των αιτήσεων, που οδηγούν σε μεγαλύτερη μείωση του ΕΝΦΙΑ, για κατοικίες ασφαλισμένες και έναντι φυσικών καταστροφών.

Ειδικότερα, για το 2025 και εφεξής, για κατοικίες φυσικών προσώπων που ασφαλίζονται για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20%, εφόσον η φορολογητέα αξία τους δεν υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ και κατά 10%, εφόσον υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ.

Προϋπόθεση για την έκπτωση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος, με διάρκεια τουλάχιστον 3 μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του 1 έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.

Η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου, λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, μπορεί να αναπροσαρμόζεται το ποσό της ανακατασκευής, έτσι ώστε να προσαρμόζεται στα νεότερα δεδομένα της αγοράς.

Με άλλη διάταξη, ξεκαθαρίζεται ότι οι κατοικίες με φορολογητέα αξία άνω των 500.000 ευρώ, εξαιρούνται από την επιχορήγηση στεγαστικής συνδρομής για ανακατασκευή ή επισκευή κτιρίου, την επιδότηση προσωρινής στέγασης, την ενίσχυση πρώτης αρωγής και την εφάπαξ έκτακτη οικονομική ενίσχυση για την αντιμετώπιση απλών επισκευαστικών εργασιών και την αντικατάσταση οικοσκευής, λόγω σεισμού, πυρκαγιάς από φυσικά αίτια και πλημμύρας.