Τα απλήρωτα κοινόχρηστα βάρος στις πολυκατοικίες -Πρόταση για stop στις μεταβιβάσεις ακινήτων αν υπάρχουν χρέη

Ο νομοθέτης -ορθώς- προέβλεψε απαγορευτικό στις μεταβιβάσεις ακινήτων, έστω υπό προϋποθέσεις, εφόσον υφίστανται χρέη στην εφορία και στα ασφαλιστικά ταμεία.    

Η δεκαετής οικονομική κρίση, που ήρθε και «κούμπωσε» με το σοκ της πανδημίας και την ενεργειακή/πληθωριστική κρίση δημιούργησαν, όμως, μια νέα γενιά οφειλών: τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τόσο από ιδιοκτήτες όσο κι από ενοικιαστές ακινήτων.    

Όποιος ανατρέξει στα πινάκια των δικαστηρίων θα βρει δεκάδες τέτοιες υποθέσεις, όπου διαχειριστές και συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών «κυνηγάνε» απλήρωτα κοινόχρηστα ακόμα και χιλιάδων ευρώ, από “εξαφανισμένους” ενοικιαστές ή και νέους ιδιοκτήτες, που απλώς αγνοούσαν τα χρέη των προηγούμενων. Ως «πληγή» χαρακτηρίζονται τα “κενά” διαμερίσματα, για τα οποία υπάρχουν διαμάχες κυρίως για τα πάγια έξοδα θέρμανσης και το κατά πόσο αυτά οφείλονται ή όχι από τους ιδιοκτήτες.

Η εισήγηση  

Στο φορολογικό νομοσχέδιο, που τέθηκε σε διαβούλευση, υπάρχει η πρόβλεψη 3ετούς απαλλαγής φόρου εισοδήματος, για όσους διαθέσουν προς μακροχρόνια μίσθωση διαμερίσματα που είναι “κενά” εδώ και τρία χρόνια ή διατίθενται μέχρι τώρα για βραχυχρόνια μίσθωση. Η ευνοϊκή διάταξη, που συμπεριλαμβάνεται στη δέσμη μέτρων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, ήταν επί της ουσίας εισήγηση/ πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, η οποία εξ αρχής είχε βρει ανοικτά “αυτιά”.  

Ανάλογη αντιμετώπιση φαίνεται πως έχει η εισήγηση/ πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, που συνυπογράφουν οι συμβολαιογράφοι, για τα απλήρωτα κοινόχρηστα και πώς θα μπορούσε η Πολιτεία να βάλει τέλος στις καταχρηστικές συμπεριφορές. Επί της ουσίας, αυτή η πρόταση έχει στον πυρήνα της την πρόβλεψη δήλωσης περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια οριζοντίων ιδιοκτησιών, εν είδει απαγορευτικού στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν τέτοιες εκκρεμότητες.    

«Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία  προσαρτάται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση μέσω www.gov.gr του διαχειριστή του κτιρίου προς το συμβολαιογράφο, ότι δεν υφίσταται προς τη διαχείριση του κτιρίου εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία, ή, αν δεν υφίσταται διαχειριστής ή αυτός αρνείται την έκδοση της ανωτέρω υπεύθυνης δήλωσης, υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο με το ανωτέρω περιεχόμενο.», προβλέπει το σχέδιο διάταξης νόμου, που τελεί υπό την νομική επεξεργασία των αρμόδιων υπηρεσιών του υπουργείου Ανάπτυξης.

Το πρόβλημα σε αυτές τις περιπτώσεις έγκειται στο ότι ο νέος ιδιοκτήτης αρνείται να εξοφλήσει τα χρωστούμενα, “πατώντας” στα άρθρα 525 και 965 Α.Κ. σύμφωνα με τα οποία η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής.

Με απλά λόγια, κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγραφής του συμβολαίου μεταβίβασης της κυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρα 1192 εδ.1 και 1198 ΑΚ) και συνεπώς δεν υπάρχει συνυπευθυνότητα των αγοραστών για τις οφειλές των προηγούμενων ιδιοκτητών!   

Το πρόβλημα είναι ακόμα πιο πολύπλοκο όταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης- και οφειλέτης των κοινοχρήστων- είναι εταιρία και δη αλλοδαπή, όπως επίσης εκεί όπου έχει γίνει χρήση των ευνοϊκών όρων της Golden Visa και πλέον ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητο, αφήνοντας τον… μουτζούρη στα χέρια των υπολοίπων συνιδιοκτητών.