Κίνδυνος κρίσης στέγης και «έκρηξης» τιμών στα ακίνητα

Διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας πωλούνται κοντά στα 1.900 ευρώ το τετραγωνικό, με τις τιμές να “τρέχουν” γύρω στο 11%, συμπαρασύροντας φυσικά και τα ενοίκια. Η εύρεση κατοικίας στα Βόρεια της Αττικής εκτός από υπομονή θέλει και “βαρύ” πορτοφόλι, ενώ τα Νότια Προάστια έχουν γίνει απλησίαστα για τα μικρομεσαία βαλάντια, με τις τιμές να ξεπερνάνε κατά μέσο τις 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Και δεν είναι μόνο η Αττική. Τα στοιχεία του spitogatos δείχνουν αύξηση τιμών άνω του 20% στη Θεσσαλονίκη και κοντά στο 7% στα ενοίκια, ενώ εκτός από τις Κυκλάδες, “φωτιά” έχουν πάρει και τα υπόλοιπα νησιά του Αιγαίου, η Κρήτη, το Ιόνιο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η περσινή χρονιά “έκλεισε” με αύξηση 11,7%, ενώ η φετινή χρονιά “τρέχει” με 14,5% και τάσεις ανοδικές κόντρα στα όσα συμβαίνουν στην υπόλοιπη Ευρώπη. Να περιμένουμε “φρενάρισμα”; Μάλλον όχι, καθώς η βαθιά κρίση στην οικοδομή την περίοδο των Μνημονίων προκάλεσε στρεβλώσεις, που τις “πληρώνουμε” τώρα.

Σύμφωνα με μελέτη της Εθνικής Τράπεζας, η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%, με το επίπεδό τους ωστόσο να παραμένει 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, σε αντιδιαστολή με το μ.ο. της Ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008. Ποιο είναι το πρώτο συμπέρασμα; Ενώ στην υπόλοιπη Ευρώπη βρίσκονται σε φάση διόρθωσης λόγω της αύξησης των επιτοκίων και του “φρεναρίσματος” των οικονομιών, εμείς διάγουμε ακόμα το... μήνα του μέλιτος, κοινώς είμαστε μόνο στην αρχή του ανοδικού κύκλου.

Ποιο είναι το βασικό πρόβλημα; Η αυξανόμενη ζήτηση είτε για επενδυτικούς σκοπούς είτε για κάλυψη των στεγαστικών αναγκών, η οποία δεν μπορεί να καλυφθεί ούτε από το απόθεμα κατοικιών ούτε από την οικοδομική δραστηριότητα.

Ποιο ήταν το απόθεμα κατοικιών στην κορύφωση της οικονομικής κρίσης; Σύμφωνα με τους κατασκευαστές περίπου 250.000 ακίνητα. Σύμφωνα με τη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας πάνω από 300. 000 κατοικίες και πιθανότατα προσέγγισε τις 350.000 αν συνεκτιμηθεί και η προσφορά προς πώληση δευτερευουσών και εξοχικών κατοικιών καθώς και ακινήτων που διατέθηκαν προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες, λόγω αναγκών ρευστότητας και αυξημένης φορολογίας. Ποιο είναι το μυστικό που ανατρέπει τελικά αυτήν την εικονική υπερπροσφορά; Η απαξίωση των εν λόγω ακινήτων λόγω παλαιότητας.

Περίπου το 55% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν το 1980. Οι επενδύσεις στη συντήρηση/ανακαίνιση κτιρίων εκτιμάται ότι μειώθηκαν την προηγουμένη δεκαετία σε σημαντικά χαμηλότερο από το ελάχιστο επίπεδο που απαιτείται για να αποφευχθεί η μείωση του υφιστάμενου εμπορεύσιμου αποθέματος κατοικιών – γεγονός πρωτοφανές μεταπολεμικά – οδηγώντας τελικά σε συρρίκνωση του διαθέσιμου (εμπορεύσιμου) αποθέματος κατά σχεδόν 250.000 κατοικίες!

Από το 2018 και μετά καταγράφεται αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας κι αυτό είναι παρήγορο. Ωστόσο ο ρυθμός αύξησης απέχει από τις ανάγκες της αγοράς. Είναι ενδεικτικό ότι στο 12μηνο Μαΐου 2022- Ιουνίου 2023 ο αριθμός των αδειών αυξήθηκε κατά μόλις 8,8% και ο όγκος των νέων οικοδομών κατά 1,7%.

Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα, η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35.000 κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, δηλαδή σε επίπεδα που δεν θα μπορεί να καλύψει η προσφορά ακινήτων κι αυτό θα δημιουργήσει ένα “έλλειμμα” περίπου 30.000 κατοικιών το 2023-2024. Σε συνδυασμό με την σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αυτή η ανισορροπία προσφοράς- ζήτησης αναμένεται να οδηγήσει σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο.

Κι από εκεί και πέρα; Εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. Ευρώ νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030, δηλαδή σχεδόν 6 δισ. Ευρώ ετησίως, προκειμένου να διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών...