Αγορά ακινήτων: Από την φούσκα στην κατάρρευση

Μπορεί τα τελευταία δέκα χρόνια, η μεγάλη κρίση και το δημοσιονομικό αδιέξοδο να οδήγησαν την αγορά ακινήτων σε κατάρρευση, με τις τιμές να σημειώνουν στο διάστημα 2008 – 2018 πτώση της τάξης του 42%, ωστόσο, αυτό που δεν πολυσυζητάμε είναι το τι προηγήθηκε.

Κατά τη περίοδο 2000 – 2008 η άνοδος των τιμών των ακινήτων άγγιξε το 90% (!), μια από τις μεγαλύτερες μεταβολές που σημειώθηκαν στη Ευρώπη. Αναλυτικότερα σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών ακινήτων με τιμή βάσης το 100 το 1997, από 137,7 που διαμορφώθηκε στο τέλος του 2000, εκτοξεύτηκε στις 261,1 μονάδες στο τέλος του 2008, σημειώνοντας δηλαδή αύξηση κατά 89,6%.

Στο διάστημα αυτό, η αύξηση των τιμών των ακινήτων διαμορφώθηκε στο 85% για την Αθήνα, ενώ στην Θεσσαλονίκη η αύξηση των τιμών ξεπέρασε το 140%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις, η αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά το διάστημα 2000 – 2008 ανήλθε στο 83,4%.

Και αν πάμε λίγο πιο πίσω η άνοδος των τιμών των ακινήτων θυμίζει …χρηματιστήριο. Στο διάστημα 1997 – 2007, τα χρόνια της αμέριμνης ανάπτυξης και της «ισχυρής» Ελλάδας, η άνοδος των τιμών των ακινήτων ανήλθε στο 170%, που αποτελεί τη δεύτερη μεγαλύτερη άνοδο στην ΕΕ.

Η θεαματική εκτόξευση των τιμών των ακινήτων δεν θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί αν οι τράπεζες δεν άνοιγαν τις κάνουλες της ρευστότητας, ρευστότητα που διοχετεύθηκε κυρίως στα νοικοκυριά. Ο δανεισμός των νοικοκυριών πριν την απελευθέρωση της τραπεζικής αγοράς ήταν μηδαμινός: στο τέλος του 1995, το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων διαμορφωνόταν στα 3,7 δισ. ευρώ, για να εκτιναχθεί στα 80,6 δισ. ευρώ το 2009!

Ως ποσοστό του ΑΕΠ, ο δανεισμός του ιδιωτικού τομέα το 2009 ανήλθε στο 97% από μόλις 20% το 1995.

Τα χρόνια της ευφορίας όλη η Ελλάδα έχτιζε και αγόραζε σπίτια, ατενίζοντας με αισιοδοξία το αύριο έχοντας καύσιμο τα άφθονατραπεζικά δάνεια.

Η ανώμαλη προσγείωση της χώρας το 2009 και το δημοσιονομικό αδιέξοδο που οδήγησε στο πρώτο μνημόνιο το 2010 οδήγησε την αγορά ακινήτων σε τροχιά ελεύθερης πτώσης. Το 2009 οι τιμές μειώθηκαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4% ενώ η συνέχεια ήταν δραματική: το 2011 οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά 5,5%, το 2012 το χειρότερο έτος της κρίσης οι τιμές κατέρρευσαν κατά 11,8% ενώ ανάλογη (-10,9%) ήταν η πτώση το 2013.

Η υποχώρηση συνεχίστηκε μέχρι το 2017 ενώ συνολικά στην περίοδο 2008 – 2017 η σωρευτική μείωση των τιμών των ακινήτων ανήλθε στο -42,7%, δηλαδή βρέθηκαν περίπου στη μισή τιμή. Έτσι σε ένα βαθμό η κατάρρευση των τιμών πρέπει να ερμηνευτεί και ως μια διόρθωση των υπερβολών των προηγούμενων ετών.

Το 2018 είναι η πρώτη χρονιά, από το τέλος του 2008, που οι τιμές των ακινήτων σημειώνουν μικρή άνοδο, βελτίωση που αποδίδεται στην σταθεροποίηση της οικονομίας, την πολύ καλή πορεία του τουρισμού και κυρίως στο AirBnB.

Και μπορεί το 2018 να τερμάτισε την κατρακύλα των προηγουμένων ετών ωστόσο αυτό δεν σημαίνει ότι μπαίνουμε σε πορεία ουσιαστικής ανάκαμψης. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι τιμές στην αγορά ακινήτων θα παραμείνουν καθηλωμένες σε χαμηλά επίπεδα αποτέλεσμα της χαμηλής ζήτησης εξαιτίας της περιορισμένης ρευστότητας, τους κεφαλαιακούς περιορισμούς, το συνεχώς μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο και τη μείωση του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος που έχει πραγματοποιηθεί τα την τελευταία δεκαετία.