Σε περιβάλλον «φούσκας» η ελληνική κτηματαγορά πατάει «γκάζι»

Τα νεόδμητα πωλούνται από τα σχέδια σαν ζεστό ψωμί και τα παλαιότερα φεύγουν εν ριπί οφθαλμού, ειδικά αν προσφέρονται για επενδυτικούς σκοπούς. Αυτή είναι η εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς, η οποία ξεπερνά σιγά- σιγά το σοκ της πανδημίας, που «φρέναρε» τη δυναμική ανάκαμψη του 2019.

Τα στοιχεία από τις τράπεζες, τα συμβολαιογραφικά και τα μεσιτικά γραφεία συγκλίνουν στο ότι οι τιμές των ακινήτων ανακάμπτουν με ρυθμούς γύρω στο 4,5% ανά τρίμηνο, αν και τα ποσοστά διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή κι από πόλη σε πόλη, δείγμα του ότι η κτηματαγορά «οδηγείται» επί του παρόντος από επενδυτικά κίνητρα. Είναι ενδεικτικό ότι στο υποβαθμισμένο κέντρο της Αθήνας η ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό ξεπερνά τα 1.600 ευρώ, δηλαδή όσο και στα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας. Ο καταλυτικός ρόλος των υψηλών αποδόσεων από βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι προφανής.

Καθοριστικός παράγοντας για την εκτόξευση των τιμών, σε δυσαναλογία με την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, είναι ο συνδυασμός των νέων υποδομών με την περιορισμένη ακόμα οικοδομική δραστηριότητα. Δεν είναι τυχαίο ότι το mega project του Ελληνικού και της Αθηναϊκής Ριβιέρας έχουν ανεβάσει κατακόρυφα το ενδιαφέρον για τα Νότια Προάστια, με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών κατά 7,5%.

Παράγοντες της αγοράς σημειώνουν ότι μετά τη «βουτιά» κατά την περίοδο των Μνημονίων, όταν οι τιμές των ακινήτων έχασαν σχεδόν 50% από τα ομολογουμένως «φουσκωμένα» επίπεδα του 2007, είναι λογικό η… επιστροφή να μοιάζει με ελατήριο, πόσο μάλλον όταν υπάρχουν προσδοκίες για βελτίωση του οικονομικού περιβάλλοντος και περαιτέρω μείωση της φορολογίας. Ήδη, η κατάργηση επί της ουσίας του φόρου γονικών παροχών έγινε δεκτή με ενθουσιασμό, ενώ τα σενάρια για κατάργηση του Συμπληρωματικού Φόρου του ΕΝΦΙΑ ανεβάζει ακόμα πιο ψηλά τον πήχη των προσδοκιών.

Η ελληνική κτηματαγορά δεν είναι η μόνη που γνωρίζει άνθιση. Τουναντίον. Τα στοιχεία δείχνουν έντονη κινητικότητα ή μάλλον υπερθέρμανση, με αποτέλεσμα κάποιοι να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για δημιουργία «φούσκας».

Η ετήσια μελέτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management, επισημαίνει ότι, κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, ο κίνδυνος «φούσκας» αυξήθηκε κατά μέσο όρο, όπως αυξήθηκε και ο ενδεχόμενος βαθμός σοβαρότητας τυχόν διόρθωσης των τιμών σε πολλές από τις πόλεις που παρακολουθεί ο δείκτης.

Η Φρανκφούρτη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη, με τις τρεις πόλεις να δικαιολογούν τις πιο τρανταχτές αξιολογήσεις για τον κίνδυνο δημιουργίας «φούσκας» στις αγορές κατοικιών υπό εξέταση. Ο κίνδυνος είναι επίσης υψηλός για το Μόναχο και τη Ζυρίχη, ενώ το Βανκούβερ και η Στοκχόλμη έχουν αμφότερες επανέλθει στη ζώνη κινδύνου φούσκας. Το Άμστερνταμ και το Παρίσι ολοκληρώνουν τη λίστα των πόλεων που διατρέχουν τον κίνδυνο «φούσκας».

Είναι ενδεικτικό ότι για να αγοράσει, πλέον, κάποιος ένα μικρό διαμέρισμα στο Παρίσι, απαιτούνται περίπου 17 χρόνια δουλειάς, δηλαδή δύο χρόνια παραπάνω σε σύγκριση με το 2011, ενώ στο Μόναχο αρκούσε μια 5ετία δουλειάς, πλέον απαιτείται μια 10ετία.

Σύμφωνα με την Έκθεση της UBS, ο ρυθμός αύξησης των ανεξόφλητων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων έχει επιταχυνθεί σχεδόν παντού τα τελευταία τρίμηνα και οι δείκτες χρέους-εισοδήματος έχουν ανέβει. Σε γενικές γραμμές, οι στεγαστικές αγορές πλέον εξαρτώνται ακόμα περισσότερο από τα πολύ χαμηλά επιτόκια, και επομένως η θέσπιση αυστηρότερων προδιαγραφών δανεισμού θα μπορούσε να σταματήσει απότομα την ανατίμηση των αξιών στις περισσότερες αγορές. Παρόλα αυτά, σε πολλές χώρες οι ρυθμοί αύξησης της δανειακής εξάρτησης και του χρέους κυμαίνονται ακόμα σε αισθητά χαμηλότερα επίπεδα από τα ιστορικά υψηλά ρεκόρ που είχαν σημειώσει.