Αρνητικές αποδόσεις στην αγορά ακινήτων λόγω υπερφορολόγησης
Τις σημαντικές επιπτώσεις της μεγάλης αύξησης των φόρων στην αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης επισημαίνει μελέτη του ΙΟΒΕ. Όπως τονίζεται οι μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις αποτρέπουν τις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων καθώς δεν αφήνουν περιθώρια για ικανοποιητικές αποδόσεις για τους επενδυτές και εμποδίζουν την αναθέρμανση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Αναλυτικότερα σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ η επιβολή φόρου ακινήτων επηρέασε σημαντικά και τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα, οι οποίες, λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, εξαρτώνται πλέον καθοριστικά από το ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Με βάση εύλογες υποθέσεις υπολογίστηκε από το ΙΟΒΕ η καθαρή απόδοση από την επένδυση σε ακίνητα πριν και μετά την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και τις αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Από τις εκτιμήσεις αυτές προέκυψε πως η επένδυση σε ακίνητα, ακόμα και στις υφιστάμενες χαμηλότερες τιμές, γίνεται από πλευράς αποδόσεων ολοένα και λιγότερο ελκυστική όταν αυξάνεται η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου. Μάλιστα, οι αποδόσεις γίνονται αρνητικές, όταν η αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις 870 χιλ. ευρώ. Αντιθέτως, με τον ΦΑΠ που ίσχυε πριν την εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ, οι αποδόσεις μεν είχαν φθίνουσα πορεία, αλλά διατηρούσαν το θετικό τους πρόσημο.
Σύμφωνα με την έρευνα το ΕΕΤΗΔΕ και ο διάδοχος φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβλήθηκαν σε μια εξαιρετικά δυσμενή οικονομική συγκυρία για την Ελλάδα, αλλά και σε μια αγορά ακινήτων που για χρόνια είχε προεξοφλήσει και λειτουργούσε υπό περιορισμένες φορολογικές επιβαρύνσεις.
Η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ, και με δεδομένο ότι ο φόρος διαφοροποιείται ανάλογα με την αξία του ακινήτου, η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (κτήρια με αντικειμενική τιμή έως 200.000 ευρώ, αλλά αυξάνεται με την αξία του ακινήτου, φτάνοντας το 74% για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του 1 εκατ. ευρώ. Αυτό συνεπάγεται μια ανάλογη μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.
Επιταχυντής της ύφεσης οι φόροι στα ακίνητα
Με αυτήν τη σημαντική επίπτωση στις τιμές και στις επενδυτικές αποδόσεις των ακινήτων, το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Επίσης, συντέλεσαν στο πάγωμα της αγοράς ακινήτων, λόγω και της απότομης προοδευτικότητας, αποτρέποντας την εξομάλυνση της κατανάλωσης με χρήση αποταμιεύσεων σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης, δυσκολίας πληρωμής φόρων και αύξησης των προβληματικών δανείων. Η επιβολή του ΕΝΦΙΑ απέτυχε να φέρει τα προσδοκώμενα φορολογικά έσοδα, τα οποία στην πραγματικότητα δεν αντιπροσωπεύονται από τις εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ, καθώς σε αυτές δεν συνυπολογίζονται οι απώλειες φορολογικών εσόδων που προκύπτουν από τη μείωση α) του διαθέσιμου εισοδήματος, β) της αξίας της ακίνητης περιουσίας και της κατανάλωσης που συνδέεται με αυτή και γ) των επενδύσεων σε κατοικίες λόγω αυξημένου κινδύνου και μείωσης των τιμών τους, σε σύγκριση με το κόστος κατασκευής.
Αναθέρμανση της αγοράς με μείωση φόρων
Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ εκτός από το ύψος του φόρου ακινήτων και των υπόλοιπων φόρων και τελών που επιβάλλονται στα ακίνητα, σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία και αποδοτικότητα της αγοράς ακινήτων δημιουργεί ο συνδυασμός του κύριου με τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελευταίος είναι ένας πρόσθετος φόρος ακίνητης περιουσίας με απότομη κλιμάκωση (προοδευτικότητα) των συντελεστών φορολόγησης.
Επιπλέον, η επιβολή ΦΠΑ με συντελεστή 24% σε νέες κατοικίες και κτήρια στρεβλώνει την αγορά ακινήτων υπέρ των παλαιότερων ακινήτων και αποτρέπει την υλοποίηση νέων επενδύσεων στην έκταση που αυτό θα ήταν εφικτό ή επιθυμητό.
Η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμήθηκε από το ΙΟΒΕ ότι θα ενισχύσει το διαθέσιμο εισόδημα και την αξία της ακίνητης περιουσίας, επιδράσεις που θα συμβάλουν στην αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης. Επιπρόσθετα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα βελτιώσει τη σχέση τιμών-κόστους κατασκευής και θα τονώσει τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες.
Η άνοδος της οικονομικής δραστηριότητας που θα προκύψει από αυτές τις επιδράσεις, θα βελτιώσει τις προσδοκίες και θα ενισχύσει τις συνολικές επενδύσεις τα επόμενα έτη. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, το ΑΕΠ θα είναι υψηλότερο κατά 1,1 έως 1,4 δισ. ευρώ τα χρόνια που έπονται της κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου ακίνητης περιουσίας, συγκριτικά με την περίπτωση στην οποία διατηρείται το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς. Το μεγαλύτερο μέρος της επίδρασης προκύπτει από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, μέρος του οποίου τροφοδοτεί την καταναλωτική δαπάνη.
Ιδιαίτερα σημαντική εκτιμήθηκε και η αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης λόγω του αποτελέσματος πλούτου, ενώ μικρότερη ευνοϊκή επίδραση θα προέλθει από την αύξηση των συνολικών επενδύσεων και των επενδύσεων σε κατοικίες. Επομένως, με την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι ο ρυθμός μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια θα μπορούσε να είναι κατά 0,60-0,67 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερος από τον προβλεπόμενο.
Ευνοϊκά θα είναι τα αποτελέσματα από την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και για την απασχόληση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ, οι νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης μπορεί να ξεπεράσουν σταδιακά, εντός μια πενταετίας, τις 33.000, μέγεθος ιδιαίτερα σημαντικό δοθέντος του υψηλού ποσοστού ανεργίας στην Ελλάδα.
Η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές από 24% σε 13% θα έδινε στους κατασκευαστές τη δυνατότητα μείωσης των τιμών πώλησης νέων κατοικιών κατά περίπου 9%, βελτιώνοντας τη σχετική τιμή των νέων έναντι των παλαιότερων κατοικιών. Μια τέτοια εξέλιξη θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες. Σημαντικό ζήτημα είναι η έκταση στην οποία θα αυξηθεί η ζήτηση και οι συνέπειες που μπορεί να υπάρχουν στα έσοδα του κράτους.
Στο πλαίσιο αυτό επισημαίνεται ότι, καθώς υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό για επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα, όπως δείχνουν τα στοιχεία από τις ιδιωτικές αγοραπωλησίες ακινήτων από κατοίκους του εξωτερικού, είναι εύλογο να αναμένεται πως η μείωση του ΦΠΑ θα έχει αρκετά σημαντική οικονομική επίδραση, εφόσον, εκτός από την αύξηση της εγχώριας ζήτησης, ένα μέρος των επενδύσεων από το εξωτερικό κατευθυνθεί σε νέες κατοικίες. Επιπλέον, αφού τα έσοδα από ΦΠΑ σε νέες οικοδομές διαμορφώθηκαν σε πολύ χαμηλό επίπεδο, κατά μέσο όρο 13,5 εκατ. ευρώ την πενταετία 2013-2017, τότε μια μείωση του συντελεστή ΦΠΑ δεν θα είχε ιδιαίτερο δημοσιονομικό αντίκτυπο. Επισημαίνεται ότι η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ, αφήνει ένα τμήμα ΦΠΑ που δεν συμψηφίζεται από τον κατασκευαστή με αποτέλεσμα τα έσοδα από τον ΦΠΑ να μην εκμηδενίζονται, αλλά να αυξάνονται ανάλογα με το επίπεδο των επενδύσεων. Προτείνεται δηλαδή ένα μέτρο οικονομικής πολιτικής με συγκεκριμένο και ελεγχόμενο δημοσιονομικό κόστος, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, και, δυνητικά, σημαντικό όφελος για την ελληνική οικονομία.
Με βάση τις υποθέσεις του ΙΟΒΕ, η ζήτηση νέων κατοικιών θα διευρυνθεί κατά 3,1% έως 12,4%, έναντι του επιπέδου επενδύσεων σε νέες κατοικίες το 2016, ή κατά 35 έως 140 εκατ. ευρώ. Το ΑΕΠ θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 66 - 265 εκατ. ευρώ, ενώ η απασχόληση από 912-3.650 θέσεις εργασίας. Τα έσοδα από φόρους και εισφορές εκτιμώνται υψηλότερα κατά 18 έως 72 εκατ. ευρώ.
Η ουσία αυτών των εκτιμήσεων, τονίζεται στη μελέτη του ΙΟΒΕ, είναι ότι ακόμα και μικρή να είναι η επίδραση της μείωσης του ΦΠΑ στη ζήτηση νέων κατοικιών, η αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας που προκύπτει υπεραντισταθμίζει την απώλεια εσόδων, άρα έχει τελικά θετικό δημοσιονομικό αποτέλεσμα, και προσφέρει αρκετές θέσεις εργασίας στην οικονομία.