«Μπόνους» στις τράπεζες από το ράλι των ακινήτων

Με ρυθμούς που ξεπερνούν τις προβλέψεις των αναλυτών συνεχίζεται η άνοδος τιμών των ακινήτων στην ελληνική αγορά και οι τράπεζες περιμένουν από τα ακίνητά τους μεγάλο «μπόνους» στην οικονομική τους θέση, αλλά και βελτιωμένες προοπτικές στη διαχείριση προβληματικών δανείων, τα οποία καλύπτονται από εγγυήσεις ακινήτων.

Η σημασία της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων για τις ελληνικές τράπεζες φαίνεται καθαρά από τους αριθμούς που παρουσίασε πρόσφατα σε αναλυτές η Τράπεζα Πειραιώς:

• Η τράπεζα έχει ακίνητα αξίας σχεδόν 11 δισ. ευρώ, που καλύπτουν σε ποσοστό 71% τα προβληματικά της ανοίγματα (NPE), ενώ η συνολική αξία των ακινήτων που αποτελούν ενέχυρα δανείων φθάνει τα 23 δισ. ευρώ. Επιπλέον, η Πειραιώς έχει δικό της χαρτοφυλάκιο ακινήτων, αξίας 3 δισ. ευρώ.
• Σύμφωνα με υπολογισμούς της διοίκησης της τράπεζας, προκύπτουν εντυπωσιακά οφέλη από την άνοδο των τιμών των ακινήτων. Για κάθε 100 μονάδες βάσης (1%) που αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων, η αξία επιχείρησης (enterprise value) της Τράπεζας Πειραιώς αυξάνεται κατά 50 – 100 εκατ. ευρώ.

Όπως φαίνεται στο γράφημα από την παρουσίαση της Τρ. Πειραιώς, οι τιμές των ακινήτων προκάλεσαν μεγάλη «αιμορραγία» στις τράπεζες ως το 2ο εξάμηνο του 2012, όπου υποχώρησαν στο χαμηλότερο σημείο στη διάρκεια της κρίσης. Έκτοτε, τόσο οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων (γαλάζια γραμμή), όσο και των κατοικιών (κίτρινη γραμμή) βρίσκονται σε τροχιά ανόδου, με τα τελευταία στοιχεία να δείχνουν ρυθμό αύξησης 7,4% σε ετήσια βάση για τα επαγγελματικά ακίνητα και 2,2% για τις κατοικίες.

Για το 2019, οι αναλυτές της Πειραιώς περιμένουν μια αύξηση κατά 2,6% στις τιμές των κατοικιών και 4% στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων, αλλά ήδη τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι προβλέψεις αυτές θα αποδειχθούν, πιθανότατα, συντηρητικές.

Το πρώτο τρίμηνο του έτους, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών σε ετήσια βάση έφθασε το 4%. Για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,6%, έναντι μείωσης 1,0% το 2017. Τα περιθώρια ανόδου, εξάλλου, είναι πολύ μεγάλα, καθώς οι τιμές των κατοικιών παραμένουν σχεδόν 40% χαμηλότερα από το 2007, έτος αναφοράς για την κατάρτιση των δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές γραφείων και καταστημάτων, τα στοιχεία δείχνουν ότι η ανάκαμψη είναι εξίσου σημαντική. Οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 7,0% σε σχέση με το 2017 για το σύνολο της Ελλάδος, έναντι αύξησης 1,8% το 2017. Η μέση ετήσια αύξηση των μισθωμάτων γραφείων σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδος διαμορφώθηκε σε 1,9%. Οι ονομαστικές τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,3% σε σχέση με το 2017 για το σύνολο της Ελλάδος, έναντι αύξησης 1,7% το 2017.

Πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι η ποιότητα των ακινήτων που έχουν οι τράπεζες στα χαρτοφυλάκιά τους ως εγγύηση για προβληματικά δάνεια δεν είναι αρκετά υψηλή, όπως έχει αποκαλύψει το economistas.gr. Μόλις ένα στα δέκα ακίνητα που περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια των «κόκκινων» δανείων που πωλούνται από τις τράπεζες, μπορεί να θεωρηθεί «φιλέτο».

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων που έχουν προχωρήσει σε εκτιμήσεις για λογαριασμό εταιρειών όπως η Bain Capital και η Apollo, που απέκτησαν δύο από τα χαρτοφυλάκια με εξασφαλίσεις σε ακίνητα, υπολογίζεται ότι το 90% των ακινήτων αυτών είναι δεύτερης και τρίτης διαλογής.