Νέο «καμπανάκι» από τη Φρανκφούρτη για ακίνητα και δάνεια στην Ευρώπη

Τι φοβάται το ESRB, ποιες χώρες βρίσκονται στο μικροσκόπιο της Εποπτικής Αρχής και πώς πέρασε τις εξετάσεις η Ελλάδα.

Ο συνδυασμός υψηλών τιμών- αύξησης των στεγαστικών δανείων τα προηγούμενα χρόνια, με το «ψαλίδισμα» των εισοδημάτων λόγω πληθωρισμού και την εκτίναξη του κόστους εξυπηρέτησης των δανείων λόγω αύξησης των επιτοκίων, αναμφίβολα δεν είναι και ο καλύτερος.

Από το 2021 κιόλας, πριν ξεσπάσει η κρίση της τελευταίας διετίας, η Φρανκφούρτη και το European Systemic Risk Board, που είναι επιφορτισμένο με την εποπτεία και την αποτροπή συστημικών ρίσκων στο τραπεζικό σύστημα της Ευρώπης, είχε κρούσει ηχηρό καμπανάκι κινδύνου, ζητώντας μέτρα από τις κυβερνήσεις. Κάποιες συμμορφώθηκαν, κάποιες όχι, σε κάποιες περιπτώσεις οι παρεμβάσεις κρίνονται ανεπαρκείς.

Οι φόβοι του ESRB

Τι είναι αυτό που φοβάται η Εποπτική Αρχή, που ουσιαστικά λειτουργεί υπό την «ομπρέλα» της ΕΚΤ, έχοντας επικεφαλής την Κ. Λαγκάρντ;

Στο βασικό μακροοικονομικό σενάριο, όπως αποτυπώνεται στις Φθινοπωρινές Προβλέψεις της Κομισιόν, μια ομαλή διόρθωση των τιμών των κατοικιών και η μείωση της αύξησης των δανείων μπορεί να συνεχιστεί τα επόμενα τρίμηνα. Κατά το ESRB, αυτό θα μπορούσε να είναι επωφελές για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα μακροπρόθεσμα.

Ωστόσο, μεσοπρόθεσμα, η οικονομική ανάπτυξη αναμένεται να επιταχυνθεί και ο πληθωρισμός αναμένεται να μετριαστεί στις περισσότερες χώρες της Ε.Ε. Κατά συνέπεια, η συνεχιζόμενη διόρθωση των τιμών των κατοικιών και η αναθέρμανση της αύξησης των δανείων, ενδέχεται να επανέλθουν και οι ευπάθειες της αγοράς των κατοικιών μπορεί να αρχίσουν να αυξάνονται και πάλι μεσοπρόθεσμα.

Κατά το ESRB, για να αποφευχθεί κάτι τέτοιο, οι κυβερνήσεις θα πρέπει να είναι έτοιμες να ενεργοποιήσουν όλα τα απαραίτητα μακροπροληπτικά εργαλεία. Σε ένα δυσμενές σενάριο, για παράδειγμα, με στασιμότητα της ανάπτυξης και αυξημένα επιτόκια για ενυπόθηκα δάνεια, αύξηση της ανεργίας σε συνδυασμό με τον επίμονα υψηλό πληθωρισμό, θα μπορούσαν να καταστήσουν δυσκολότερο για τα νοικοκυριά να αποπληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια.

Ποιες χώρες βρίσκονται στο «μικροσκόπιο»

Οι κίνδυνοι είναι πιο διαδεδομένοι σε χώρες που υπόκεινται σε σημαντικότερο κίνδυνο από δυσμενείς μακροοικονομικές εξελίξεις, υψηλά επίπεδα χρέους των νοικοκυριών και μεγάλο ποσοστό δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, τα οποία μπορεί να καταστήσουν τα νοικοκυριά πιο ευάλωτα στις μεταβολές των επιτοκίων.

Εξετάζοντας τις παρεμβάσεις που έγιναν στις ευρωπαϊκές χώρες μετά τις συστάσεις του, το ESRB «φωτογραφίζει» όσες βρίσκονται στο «μικροσκόπιο» και όσοι βιάστηκαν να προβλέψουν ότι η Ελλάδα φιγουράρει ανάμεσα τους ή βρίσκεται στη χειρότερη θέση, θα εκπλαγούν όταν διαπιστώσουν ότι η χώρα μας έχει περάσει τις «εξετάσεις».

Κατά το ESRB, οι πολιτικές που υιοθετήθηκαν θεωρούνται μόνο εν μέρει κατάλληλες και εν μέρει επαρκείς στη Βουλγαρία, την Κροατία, τη Δανία, τη Γερμανία και το Λουξεμβούργο, ενώ κατάλληλες αλλά εν μέρει επαρκείς στις Κάτω Χώρες και τη Σουηδία. Αντιθέτως, σε όλες τις χώρες που προστέθηκαν πρόσφατα στην ανάλυση πολιτικής φέτος, οι πολιτικές αξιολογούνται ως πλήρως κατάλληλες και επαρκείς. Ποιες χώρες είναι αυτές; Ελλάδα, Κύπρος, Ιταλία, Λετονία, Ρουμανία και Ισπανία.

Το ελληνικό «θαύμα»

Όσο κι αν φαίνεται περίεργο, η Ελλάδα με τον υψηλό δείκτη «κόκκινων» δανείων, τη συμπίεση του διαθέσιμου εισοδήματος και το ράλι στις τιμές των κατοικιών, δεν εντάσσεται από το ESRB στη ζώνη υψηλού κινδύνου. Αντιθέτως.

Στην ανάλυση του 2021, η Ελλάδα χαρακτηριζόταν ως χώρα με χαμηλό επίπεδο «ευπαθειών».

Βασικός λόγος; Η Ελλάδα ήταν μία από τις λίγες χώρες της Ε.Ε. που κατέγραφε συνεχώς αρνητικούς ρυθμούς αύξησης του δανεισμού. Ένας από τους παράγοντες κινδύνου ήταν, ωστόσο, η ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους της νοικοκυριών, υπό το πρίσμα του υψηλού λόγου χρέους των νοικοκυριών προς το ΑΕΠ. Επιπλέον, καθώς τα προληπτικά και δημοσιονομικά μέτρα στήριξης, που σχετίζονταν με την κρίση COVID σταδιακά καταργούνταν, αναμενόταν η επιδείνωση της ποιότητας των περιουσιακών στοιχείων λόγω του υψηλού ποσοστού των ενυπόθηκων δανείων που τελούσαν υπό μορατόριουμ.

Οι αριθμοί επί του παρόντος δεν επιβεβαιώνουν αυτές τις ανησυχίες, παρά το ότι οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των ονομαστικών τιμών των κατοικιών αυξήθηκαν σταδιακά από περίπου 4% το 2021, σε 14% το δεύτερο τρίμηνο του 2023. Σύμφωνα με το ESRB, παρά το την ισχυρή δυναμική των τιμών των κατοικιών, οι δείκτες αποτίμησης δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι υποτιμημένες.

Η νέα «ακτινογραφία» της αγοράς δείχνει ότι τόσο το απόθεμα στεγαστικών δανείων όσο και τα νέα ενυπόθηκα δάνεια συνέχισαν να μειώνονται, με τα νοικοκυριά να εξακολουθούν να «ξεφορτώνονται» την κληρονομιά της υψηλής υπερχρέωσης από την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας. Σύμφωνα, δε, με την έρευνα τραπεζικών χορηγήσεων της ζώνης του Ευρώ, η ζήτηση δανείων από τα ελληνικά νοικοκυριά μειώθηκε τα τελευταία τρίμηνα λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, της χαμηλότερης καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της επιδείνωσης των προοπτικών της αγοράς κατοικίας.

Κατά το ESRB, τα ισχύοντα μέτρα πολιτικής αξιολογούνται ως κατάλληλα και επαρκή, αλλά οι Αρχές θα πρέπει να συνεχίσουν να παρακολουθούν τα τρωτά σημεία και να εξετάσουν το ενδεχόμενο να εισαγάγουν νομικά δεσμευτικά μέτρα με βάση τα χαρακτηριστικά των δανειοληπτών (tailored made), ως προληπτικό μέτρο για να διατηρηθούν υγιή τα πρότυπα δανεισμού.

Οι ευπάθειες, όπως σημειώνει η Έκθεση του ESRB, αφορούν σε νοικοκυριά που έχουν πρόσφατα αναδιαρθρώσει τα δάνειά τους με υψηλότερα επιτόκια σε συνδυασμό με χαμηλότερο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, καθώς και σε εκείνα τα νοικοκυριά που έχουν συνάψει δάνεια σε άλλα νομίσματα.