ΗΠΑ: Σε χαμηλό σχεδόν 30 ετών οι πωλήσεις κατοικιών το 2023

Στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων σχεδόν τριών δεκαετιών υποχώρησαν οι πωλήσεις κατοικιών στις ΗΠΑ το 2023, «φέρνοντας σύννεφα» πάνω από την αμερικανική οικονομία.

Όπως αναφέρει σε δημοσίευμά της η αμερικανική εφημερίδα The Wall Street Journal, τα υψηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια, όπως επίσης και η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση, είχαν σαν αποτέλεσμα η εν λόγω αγορά να δεχθεί ισχυρές πιέσεις.

Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών διολίσθησαν κατά 19% στα 4,09 εκατ. πέρυσι σε σχέση με το 2022, όπως ανακοίνωσε την περασμένη Παρασκευή η Εθνική Ένωση Μεσιτών των ΗΠΑ. Ο αριθμός αυτός ήταν ο χαμηλότερος ακόμη και από τις χρονιές της κρίσης και το χαμηλότερο επίπεδο ολόκληρου του έτους από το 1995. Ωστόσο, η αγορά κατοικίας δείχνει κάποια σημάδια ανάκαμψης καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώνονται και είναι πολύ πιθανό το περασμένο έτος να σηματοδότησε το τέλος της διολίσθησης των πωλήσεων κατοικιών.

«Φρέναρε» η αγορά κατοικίας

Μετά από δύο χρόνια ραγδαίας αύξησης των πωλήσεων κατοικιών που ξεκίνησε κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η αγορά άρχισε να κατεβάζει ρυθμούς από τα μέσα του 2022.

Στην αρχή της περυσινή χρονιάς, η εικόνα της αγοράς ήταν καλύτερη από το αναμενόμενο, όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υποχώρησαν και ορισμένοι έσπευσαν να επωφεληθούν από τη χαλάρωση του κόστους δανεισμού. Στη συνέχεια, τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται και πάλι και η προσφορά κατοικιών προς πώληση καθηλώθηκε σε πολύ χαμηλά επίπεδα.

Η προσφορά ήταν τόσο περιορισμένη εν μέρει επειδή πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών με χαμηλά επιτόκια στα στεγαστικά τους επέλεξαν να παραμείνουν στη θέση τους πέρυσι, κρίνοντας ότι θα ήταν πολύ ακριβό να αγοράσουν άλλο σπίτι με υψηλότερο επιτόκιο.

Αυτή η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών ώθησε τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα ρεκόρ πέρυσι και κατέστησε την αγορά κατοικιών απαγορευτικά ακριβή για πολλούς υποψήφιους αγοραστές.

Αισιοδοξία για ανάκαμψη

Ορισμένοι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι η δραστηριότητα στην αγορά κατοικιών είναι πιθανό να ανακάμψει το 2024. Με την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ να εξετάζει πότε θα μειώσει τα επιτόκια, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αρχίσει να μειώνονται. Το επιτόκιο για το 30ετές δάνειο με σταθερό επιτόκιο διαμορφώθηκε κατά μέσο όρο στο 6,6% την περασμένη εβδομάδα, το χαμηλότερο επίπεδο από τον περασμένο Μάιο, σύμφωνα με τη Freddie Mac. Η Fannie Mae προέβλεψε πρόσφατα ότι το επιτόκιο αυτό θα κινηθεί κάτω από το 6% μέχρι το τέλος του έτους.

Από την άλλη, εκείνοι που ανέβαλαν τις αγορές πέρυσι λόγω των υψηλών επιτοκίων μπορεί να μην θέλουν να περιμένουν. Εκατομμύρια είναι οι millennials που ανήκουν στην τυπική ηλικιακή κλίμακα για την πρώτη αγορά κατοικίας.

«Υπάρχει τόσο μεγάλη λανθάνουσα ζήτηση στην αγορά», σύμφωνα με τον Σαμ Κέιτερ, επικεφαλή οικονομολόγο της Freddie Mac. «Έχετε πολλούς ανθρώπους που προσπαθούν ακόμη να ανέβουν στο πρώτο σκαλοπάτι στη σκάλα της στέγασης».

Σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, η αγοραστική δραστηριότητα έχει ήδη αρχίσει να αυξάνεται, καθώς οι καταναλωτές προσπαθούν να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί περισσότερο από μία ποσοστιαία μονάδα από τον περασμένο Οκτώβριο, όταν αυξήθηκαν σε υψηλό 23 ετών. Οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν την εβδομάδα που έληξε στις 12 Ιανουαρίου στο υψηλότερο εποχικά προσαρμοσμένο επίπεδο από τον Ιούλιο, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζών Στεγαστικών Δανείων.

Κομβικός ο ρόλος των επιτοκίων

Εάν τα επιτόκια συνεχίσουν να πέφτουν, περισσότεροι ιδιοκτήτες που θέλουν να μετακομίσουν αλλά φοβούνται να πληρώσουν το σημαντικά υψηλότερο επιτόκιο στο στεγαστικό για το επόμενο σπίτι τους, πιθανόν να κάνουν το επόμενο βήμα.

«Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σημαντικά χαμηλότερα σε σύγκριση με μόλις δύο μήνες πριν και αναμένεται να εμφανιστούν περισσότερες κατοικίες στην αγορά τους επόμενους μήνες», επισημαίνει ο Λόρενς Γιαν, επικεφαλής οικονομολόγος της NAR.

Ωστόσο, η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου δανεισμού που έχουν τώρα και του επιτοκίου που θα πλήρωναν για ένα νέο δάνειο παραμένει σημαντική, κάτι που είναι πιθανό να συγκρατήσει την προσφορά χαμηλότερα από το κανονικό φέτος, σύμφωνα με τους οικονομολόγους.

Η έλλειψη προσφοράς διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Με τον τρέχοντα ρυθμό πωλήσεων, ο μέσος όρος μέχρι να πωληθεί μια κατοικία ήταν 3,2 μήνες στα τέλη Δεκεμβρίου. Η προσφορά τεσσάρων έως έξι μηνών θεωρείται ότι διατηρεί ισορροπημένη την αγορά.

«Ακόμα και για τους ανθρώπους που αντέχουν οικονομικά τις υψηλότερες τιμές, η ελλιπής προσφορά τους εμπόδισε να συμμετάσχουν στην αγορά κατοικίας το 2023», δήλωσε η Σέλμα Χεπ Hepp, επικεφαλής οικονομολόγος της CoreLogic.

Διφορούμενα στοιχεία

Την τελευταία φορά που οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών ήταν τόσο χαμηλά, το 1995, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν ως επί το πλείστον υψηλότερα και κυμαίνονταν μεταξύ του 7% και του 9,5%. Η διάμεση τιμή πώλησης υφιστάμενων κατοικιών το 1995 ήταν 114.600 δολάρια, λιγότερο από το ένα τρίτο της διάμεσης τιμής του Δεκεμβρίου 2023, σύμφωνα με τη NAR. Ο πληθυσμός των ΗΠΑ ήταν επίσης πολύ μικρότερος, περίπου 266 εκατομμύρια το 1995, σε σύγκριση με περίπου 336 εκατομμύρια σήμερα.

Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών, οι οποίες αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς κατοικίας, υποχώρησαν κατά 1% τον Δεκέμβριο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, στο εποχικά προσαρμοσμένο ετήσιο ποσοστό των 3,78 εκατομμυρίων, το χαμηλότερο μηνιαίο ποσοστό από τον Αύγουστο του 2010. Οι πωλήσεις τον Δεκέμβριο μειώθηκαν κατά 6,2% σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα.

Η διάμεση τιμή των υφιστάμενων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4,4% τον Δεκέμβριο σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, στα 382.600 δολάρια, σύμφωνα με τη NAR.

Το τυπικό σπίτι που πωλήθηκε τον Δεκέμβριο ήταν στην αγορά για 29 ημέρες, από 26 ημέρες ένα χρόνο νωρίτερα, δήλωσε ο NAR.

Το μερίδιο των αγοραστών που αγόρασαν κατοικία για πρώτη φορά ήταν 29% τον Δεκέμβριο, από 31% ένα χρόνο νωρίτερα. Περίπου το 29% των πωλήσεων υφιστάμενων κατοικιών τον Δεκέμβριο αγοράστηκαν με μετρητά, από 28% τον ίδιο μήνα πριν από ένα χρόνο.

Η αγοραστική δραστηριότητα έχει αυξηθεί από την αρχή του έτους, σύμφωνα με τη Ρίτα Κόρσον, μεσίτρια ακινήτων στο Κλόστερ του Νιου Τζέρσεϊ.

«Σίγουρα έχουμε δει μια ανάκαμψη της δραστηριότητας. Οι άνθρωποι αισθάνονται λίγο πιο άνετα, επειδή οι τιμές έχουν μειωθεί λίγο. Αλλά υπάρχουν ακόμα κάποιοι αγοραστές που είναι λίγο επιφυλακτικοί», αναφέρει η ίδια.

Η μείωση των επιτοκίων έχει επίσης βελτιώσει το κλίμα στον κατασκευαστικό κλάδο. Οι κατασκευαστές επωφελήθηκαν το 2023 από την έλλειψη κατοικιών στην αγορά. Ο δείκτης που αντανακλά το κλίμα μεταξύ των κατασκευαστών κατοικιών στις ΗΠΑ σημείωσε άνοδο τον Ιανουάριο για δεύτερο διαδοχικό, μήνα σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Κατασκευαστών Κατοικιών.

Οι κατασκευές νέων κατοικιών, μειώθηκαν κατά 9% το 2023 σε σχέση με το προηγούμενο έτος στο 1,41 εκατ., όπως ανακοίνωσε το υπουργείο Εμπορίου των ΗΠΑ την προηγούμενη εβδομάδα.