Ακίνητα: Οι ιδιοκτήτες των χώρων γραφείων άντεξαν το 2023 - Δύσκολο να το επαναλάβουν και το 2024

Το 2023 ήταν μια χρονιά δύσκολη για τους ιδιοκτήτες χώρων γραφείων, καθώς ο κλάδος δέχθηκε πιέσεις τόσο από την υποχώρηση της ζήτησης όσο και από τα υψηλά επιτόκια. Όπως αναφέρει η αμερικανική εφημερίδα Wall Street Journal στην ιστοσελίδα της, μπορεί ως επί το πλείστον να κατάφεραν να αντέξουν στις δυσκολίες, ωστόσο το νέο έτος προβλέπεται να φέρει μαζί του περισσότερες προκλήσεις.

Πολλοί ιδιοκτήτες στις ΗΠΑ κατάφεραν να παρατείνουν τα δάνειά τους, συχνά διαθέτοντας περισσότερα κεφάλαια. Όμως πολλές από αυτές τις παρατάσεις λήγουν, με τις πιθανότητες τα ποσοστά πληρότητας να ανακάμψουν σύντομα να είναι ελάχιστες.

Κάτι που σημαίνει ότι πολλοί περισσότεροι ιδιοκτήτες γραφείων θα αναγκαστούν να εξοφλήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια, να πουλήσουν τα ακίνητά τους με μεγάλη έκπτωση ή να παραδώσουν τα κτίριά τους στους πιστωτές τους.

«Το 2024, έρχεται η ώρα για παιχνίδι», δήλωσε ο Σκοτ Ρέσλερ, διευθύνων σύμβουλος της RXR Realty, μια μεγάλης ιδιοκτήτριας κτιρίων με γραφεία στην περιοχή της Νέας Υόρκης. «Οι ιδιοκτήτες και οι δανειστές θα πρέπει να καταλήξουν σε όρους ως προς το πού βρίσκονται οι αξίες, πού πρέπει να είναι το χρέος και τη σωστή διαμόρφωση των κεφαλαιακών δομών για να είναι επικερδή αυτά τα κτίρια».

Η ζήτηση για χώρους γραφείων δεν δείχνει σημάδια επιστροφής στα προ πανδημίας επίπεδα. Ενώ ο αριθμός των εξ αποστάσεως εργαζόμενων πλήρους απασχόλησης έχει μειωθεί, οι υβριδικές μορφές εργασίας φαίνεται ότι ήρθαν για να μείνουν. Κατά το τρέχον τρίμηνο, το 62% των αμερικανικών επιχειρήσεων επέτρεψε στους υπαλλήλους να εργάζονται από το σπίτι κάποιες ημέρες της εβδομάδας, από 51% το α΄ τρίμηνο, σύμφωνα με τη Scoop Technologies.

Τα ποσοστά των εργαζομένων που επέστρεψαν στα γραφεία κινούνταν πτωτικά για το μεγαλύτερο μέρος του 2023. Η Kastle Systems, η οποία παρακολουθεί τις κινήσεις των καρτών ασφαλείας σε 10 μεγάλες πόλεις στις ΗΠΑ, δήλωσε ότι η μέση προσέλευση στα γραφεία βρίσκεται σχεδόν στο ήμισυ από το επίπεδο πριν από την πανδημία. Η Placer.ai, η οποία παρακολουθεί τα δεδομένα κινητών τηλεφώνων, το τοποθετεί στο 60% με 65%.

Η αγορά γραφείων έχει παρουσιάσει «κάποιες μηνιαίες διακυμάνσεις, αλλά μικρή πραγματική αλλαγή στη συνολική πορεία», ανέφερε η Placer.ai σε έκθεση τον περασμένο Νοέμβριο.

Το ποσοστό των κενών γραφείων στις ΗΠΑ ανέρχεται στο ποσοστό ρεκόρ του 13,6%, από 9,4% στο τέλος του 2019, σύμφωνα με την εταιρεία δεδομένων CoStar. Η εταιρεία προβλέπει ότι θα ανέλθει στο 15,7% έως το τέλος του 2024 και θα κορυφωθεί υψηλότερα από το 17% έως το τέλος του 2026.

Αυτό το ποσοστό των κενών χώρων είναι σχεδόν προδιαγεγραμμένο να ανέβει περισσότερο, επειδή σχεδόν το ήμισυ των μισθωμάτων για τα γραφεία που υπογράφηκαν πριν από την πανδημία δεν έχουν λήξει, τονίζει η CoStar. Όταν λήξουν, πολλές από τις επιχειρήσεις πιθανότατα θα καταλάβουν λιγότερο χώρο από αυτόν που καταλαμβάνουν σήμερα, είτε ανανεώσουν τα μισθώματα είτε μετακομίσουν.

Ένα τέτοιο παράδειγμα είναι αυτό της δικηγορικής εταιρείας Neal Gerber Eisenberg στο Σικάγο, η οποία υπέγραψε νωρίτερα αυτό το φθινόπωρο ένα από μεγαλύτερα μισθώματα για γραφεία στην πόλη για το 2023. Η εταιρεία, η οποία αναπτύσσεται σταθερά καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας, υιοθέτησε μια πολιτική που απαιτεί από τους υπαλλήλους να εργάζονται από το γραφείο τουλάχιστον οκτώ ημέρες τον μήνα. Η Neal Gerber μίσθωσε 90.000 τετραγωνικά πόδια στον νέο χώρο, από τον χώρο των 113.000 τετραγωνικών ποδιών που θα αφήσει.

Εκτός από τη μακροπρόθεσμη μείωση της ζήτησης, οι ιδιοκτήτες των χώρων γραφείων έχουν να αντιμετωπίσουν και τα υψηλά επιτόκια. Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος που δανείστηκαν όταν τα επιτόκια ήταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα θα αντιμετωπίσουν πολύ υψηλότερο κόστος για τα δάνεια, καθώς οι κενοί χώροι θέτουν υπό πίεση τα ενοίκια και τα εισοδήματα.

Τις τελευταίες εβδομάδες, ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ είναι πιθανό να μειώσει τα επιτόκια το 2024, κάτι που κάνει το πλήγμα ελαφρύτερο. Όμως οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να βρίσκονται σε οικονομική στενότητα, όπως επισημαίνουν οι αναλυτές.

«Εάν υπάρχει ένα στεγαστικό δάνειο που λήγει η προθεσμία διακανονισμού με επιτόκιο στο 3% ή 4%, δεν υπάρχει περίπτωση να αναχρηματοδοτηθεί με 3% ή 4%», σύμφωνα με τον Στιβ Σάκουα, αναλυτή της Evercore. Αν και τα επιτόκια έχουν μειωθεί, οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να αναζητούν επιτόκια που θα μπορούσαν να είναι διπλάσια από τα επιτόκια των δανείων που λήγει ο διακανονισμός τους για να αναχρηματοδοτηθούν.

Εντούτοις, δεν είναι όλα τα μηνύματα δυσοίωνα στην αγορά γραφείων το 2024. Η ζήτηση εξακολουθεί να είναι ισχυρή για τους χώρους υψηλής ποιότητας σε πολλές αγορές, από τους ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν υψηλά ενοίκια για να ενθαρρύνουν τους υπαλλήλους τους να επιστρέψουν στα γραφεία.

Οι κατασκευαστές δεν επιχειρούν να κατασκευάσουν νέους χώρους, οπότε ο ανταγωνισμός από την πλευρά της προσφοράς είναι μικρός. Τα 30 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια που αφορούσαν την έναρξη κατασκευής γραφείων το 2023 είναι το χαμηλότερο επίπεδο από το 2010, σύμφωνα με την CoStar.

Πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο, η Νέα Υόρκη και η Βοστώνη μειώνουν το κόστος και εξορθολογίζουν τη διαδικασία μετατροπής των παρωχημένων χώρων γραφείων σε διαμερίσματα. Αν και αυτό δεν αναμένεται να οδηγήσει σε μεγάλη μείωση των κενών χώρων, οι ενέργειες αυτές μπορεί να φέρουν μεγαλύτερη δραστηριότητα στις επιχειρηματικές περιοχές, παρέχοντας μια ψυχολογική ώθηση στους ιδιοκτήτες και τις επιχειρήσεις.

Όμως, ο σταθερά αυξανόμενος αριθμός των ιδιοκτητών που αθετούν τα στεγαστικά τους δάνεια εξαιτίας της πτώσης των ενοικίων απειλεί την αγορά. Το ποσοστό καθυστέρησης των τραπεζικών δανείων και των δανείων που έχουν μετατραπεί σε μη εξυπηρετούμενα ξεπερνά σήμερα το 6% σε σύγκριση με υπό του 1% πριν από την εμφάνιση της πανδημίας, σύμφωνα με την εταιρεία δεδομένων Trepp.

Οι μεγάλες καθυστερήσεις σε συνδυασμό με τις δυσοίωνες προοπτικές για τους χώρους γραφείων έχουν αναγκάσει ορισμένους ιδιοκτήτες να παραδώσουν τα ακίνητα στους δανειστές ή να τα πουλήσουν σε τιμές με μεγάλη έκπτωση.

Στο Στάμφορντ, ο ιδιοκτήτης ενός κτιρίου 500.000 τετραγωνικών ποδιών, παρέδωσε το φθινόπωρο το κτίριο στους πιστωτές του, σύμφωνα με την Trepp. Στο Σαν Φρανσίσκο, κτίρια με γραφεία αγοράστηκαν έναντι ελάχιστου αντιτίμου σε σχέση με την αξία τους πριν από την πανδημία.

Η Trepp προβλέπει ότι το ποσοστό αθέτησης των δανείων θα μπορούσε να ξεπεράσει το 8% μέχρι το β΄ εξάμηνο του επόμενου έτους. Καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες αθετούν τις υποχρεώσεις τους, οι νέοι ιδιοκτήτες που θα τους αντικαταστήσουν -αγοράζοντας σε πολύ μειωμένες τιμές- πιθανότατα θα ασκήσουν μεγαλύτερη πίεση στην αγορά, επειδή θα μπορούν να εισπράττουν χαμηλότερα ενοίκια και να εξακολουθούν να έχουν κέρδος.

«Αυτό που θα μπορούσε να είναι καταστροφικό είναι αν αρχίσουν οι πιέσεις στα εταιρικά κέρδη κάτι που θα οδηγήσει σε διαρκή ή επιταχυνόμενο ρυθμό συρρίκνωσης των χώρων γραφείων», επισημαίνει ο Στέφεν Μπούσμπομ, διευθυντής ερευνών της Trepp.